Видовете делба на съсобственост като способ за прекратяване на възникнала имуществена общност, са два – извънсъдебна (доброволна) и съдебна.
Правото на съсобственост представлява абсолютно и неограничено право, което едно лице може да упражнява върху движими или недвижими вещи. В определени хипотези е възможно две или повече лица да упражняват това свое право едновременно върху една и съща вещ.
Съсобствеността може да възникне по различен начин – в резултат на сделка (доброволна съсобственост) или в резултат на наследяване, реституция. В подобни хипотези много често между носителите на правото на собственост върху един имот възникват усложнения, свързани със свободното упражняване на правото на собственост. Поради тази причина законът предоставя право на лицата, желаещи да прекратят възникнала съсобственост, да го направят.
Това може да стане именно с делба на съсобствения имот. Целта е след извършване на подялба на общото имущество, за всеки един от съсобствениците да бъде обособена такава самостоятелна част от вещта, съответно от съвкупоността, равна на притежаваната от него идеална част в общото имущество.
Делбата бива извънсъдебна, или наречена още доброволна, и съдебна. Делението се прави в зависимост от волята на страните.
Доброволна делба
Когато всички съсобственици желаят да поделят общ имот или съвкупност от вещи и постигнат споразумение, делбата е доброволна. В този случай, тя представлява формален договор, като при делба на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти, договорът трябва да бъде писмен с нотариално заверени подписи – тази форма е форма за действителност на договора.
С договора за доброволна делба се цели прекратяване на съществуващата между страните съсобственост, като отделните идеални части, които притежават съсобствениците, се концентрират и се превръщат в право на собственост върху реално определени обекти.
Страните се договарят всеки от съделителите какво ще получи и по какъв начин. В случай че предмет на делбата е неподеляема вещ, може да бъде уговорено единият съсобственик да придобие вещта като уравни дяловете на останалите, което може да стане с пари или по друг начин (чрез задължение за издръжка и гледане, например).
Не е възможно обаче в договора за делба да бъде уговорено, че един или няколко от съделителите не получават нищо. В случай че не се постигне съгласие относно това, кой да получи вещта, предмет на делбата, има възможност тя да бъде продадена на трето лице и съсобствениците да поделят получената парична сума съразмерно притежаваните от тях дялове.
Всеки един от съсобствениците по всяко време може да поиска да бъде поделено общото имущество на обособени самостоятелни части, като принципът е удовлетворяването в натура, а ако не е възможно всички да получат реално имущество, се стига до парично уравняване.
Важна особеност при доброволната делба е, че тя трябва да бъде извършена при участието на всички съсобственици. Неучастието на някой от съсобствениците има за последица недействителността на договора.
Най-често чрез делба се поделят недвижими имоти – жилищни обекти, поземлени имоти и други. За осъществяването на доброволната делба е необходимо да бъдат набавени определени документи като скици/схеми на имотите, данъчни оценки и др., както и подписване на договор пред нотариус, след което договорът се вписва в съответната Служба по вписванията по местонахождение на имота.
Съдебна делба
Когато съсобствениците на определена вещ или съвкупност от вещи не могат да постигнат съгласие относно подялбата на общото имущество и не се споразумеят за разпределението му, се стига до т.нар. съдебна делба.
Съдебната делба представлява исково производство пред съответния съд, който решава възникналия спор между страните. Всеки един от съсобствениците може да поиска разделянето на имуществената общност, като това право не се погасява по давност. И тук задължително условие е привличането и участието на всички съсобственици, в противен случай делбата няма да породи своето действие.
Съдебната делба е едно от сложните производства, уредени от българския Граждански процесуален кодекс. Особеното в това съдебно производство е, че то е двуфазно, т.е. развива се на два самостоятелни етапа. Компетентен да разгледа делото е районният съд по местонахождение на имотите.
Първа фаза на производството (т.нар. фаза по допускане на делбата) има за цел да установи и да реши между кои страни, относно кои имоти и при какви квоти ще се извърши делбата.
Само в първата фаза е допустимо да бъдат повдигани въпроси и възражения като оспорване на произход, осиновяване, завещания и истинността на писмени доказателства, както и искания за намаляване на завещателни разпореждания и дарения.
Отново само в тази фаза е допустимо да се оспорва правото на някое от лицата да участва в делбата, размера на дела му или включването на определен имот в делбената маса. Първата фаза приключва със съдебно решение, в което съдебният състав се произнася относно това кои са лицата, които следва да участват в извършването на делбата, кои са имотите, които подлежат на делба, и каква е частта на всеки от съделителите.
По искане на някоя от страните съдът следва да се произнесе и относно въпроса кои имоти от кои сънаследници ще се ползват до окончателното извършване на делбата и приключване на производството, както и какви суми едните ще плащат на другите за ползването.
Решението на районния (първоинстанционен) съд по допускане на делбата подлежи на обжалване от всяка от страните пред съответния въззивен (окръжен) съд. Решението на въззивния съд от своя страна подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд, в случай че са налице основания за касационно обжалване.
След като решението по допускането на делбата влезе в сила, се пристъпва към втората фаза – извършването на съдебната делба. В тази фаза на производството могат да бъдат решени със силата на присъдено нещо спорове, възникнали между съделителите, във връзка с общото имущество.
Такива могат да бъда спорове относно поети от някой от съделителите разходи за поддръжка или подобрение на вещта, за платени задължения, за събирани плодове, както и всякакви други искания за сметки, които са се породили между участниците в делбата по повод общото имущество.
Важно е да се знае, че тези искове за сметки могат да бъдат предявени в първото по делото съдебно заседание във втората фаза. Ако не го сторят до края на това първо заседание, правото да се предяви такъв иск в това производство се губи.
В практиката обикновено във втората фаза се назначава съдебно-техническа експертиза която да отговори на въпроса дали дадени имоти са поделями или не, с други думи може ли за всеки един от съделителите да бъде обособен отделен недвижим имот, съответстващ на протежаваната от него идеална част, да даде оценка на делбените имоти и да представи различни варианти за групиране на делбените имоти, в случай че са повече.
В зависимост от естеството на имотите съдът прибягва до различни способи за прекратяване на имуществената общност и за обособяване на индивидуални обекти на правото на собственост. Когато имуществото е достатъчно и всички съделители могат да получат в дял обособени имоти, съдът изготвя проект за разпределителен протокол.
Имотите може да не са еднотипни, може да не са с еднаква квадратура, като от значение е те да могат да се ползват самостоятелно без значителни преустройства. Проектът се представя на страните, които могат да възразят във връзка с начина на разпределение или изготвената оценка от вещото лице.
След като решението по разпределителния протокол влезе в сила, съдът призовава страните да теглят жребий. Според ГПК, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно, съдът може да извърши делбата, като разпредели наследствените имоти между съделителите, без да тегли жребий.
Съдебната практика постановява, че невъзможност за теглене на жребий по смисъла на ГПК е налице тогава, когато до делба са допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем или стойност, а същевременно дяловете на съделителите са различни. Голямо неудобство за образуване на дялове по смисъла на ГПК е налице тогава, когато всеки от съделителите е направил в отделен дял значителни подобрения.
Имоти, включени в делбената маса, които са неподелями, се изнасят на публична продан (по реда на принудителното изпълнение), в която всеки един от съделителите може да вземе участие. Получената в резултат на т.нар. осребряване сума се разпределя между съделителите съобрано притежаваните от тях дялове в общата вещ.
В тази връзка е важно да се определи кои имоти са неподелями. Урегулираните поземлени имоти са неподелями, когато не могат да бъдат обособени като отделни имоти при спазване на нормативните изисквания на Закона за устройство на територията.
При земеделските земи, които са извън регулация, не се допуска разделяне на нивите на части, по-малки от 3 декара, на ливадите на части, по-малки от 2 декара, и на лозята и овощните градини на части, по-малки от 1 декар.
Относно жилищните имоти, ЗУТ постановява, че съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преусатройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи.
Отново според ЗУТ, за да бъде самостоятелен обект, жилището трябва да има самостоятелн вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненси бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.
Ако може да бъде извършено незначително преустройство без неудобства, по-големи от обикновените, главният архитект на общината (района) по предложение на съда и в определен от него срок одобрява инвестиционен проект или издава мотивиран отказ, като при наличие на техническа възможност, доказана с инвестиционен проект, се одобрява и повече от един вариант за делба.
Юрист, магистър по право от Юридическия факултет на Софийския университет.
Сферите, в които специализира са дружествено и търговско право, търговски марки, GDPR – защита на лични данни и юридически лица с нестопанска цел.
